ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ СЕЙЧАС!

Консультации юриста

 
1.  Между продавцом и покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого покупатель передал продавцу задаток. В последующем продавец отказался от заключения договора купли-продажи и вернул покупателю задаток. Обязан ли продавец возвращать покупателю задаток в двойном размере?

         В определении от 22.07.2008 г. № 53-В08-5 Верховный суд РФ по данному вопросу высказал следующую позицию.
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.
Таким образом, исходя из позиции ВС РФ продавец обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка.

2. Чем отличается задаток от аванса?

Задаток является одним из способом обеспечения исполнения обязательств, и в случае нарушения обязательств одной из сторон договора, наступают последствия предусмотренные ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере. Аванс же в свою очередь выполняет только платежную функцию и в случае расторжения договора, подлежит возврату покупателю.
1. Расскажите о порядке проведения перепланировки в цокольном помещении, расположенном в многоквартирном жилом доме.

         Порядок  проведения перепланировки регламентирован Законом Краснодарского края от 15.07.2005 г. №896-КЗ «О порядке переустройства и перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края»
 Для проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения заявитель представляет в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого нежилого помещения, либо в многофункциональный центр заявление с указанием предполагаемых работ и обязательством обеспечить доступ в помещение должностным лицам, уполномоченным органом, осуществляющим согласование, для проведения контроля за ходом работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения. К заявлению заявитель прилагает следующие документы:
правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое нежилое помещение (подлинники или заверенные в нотариальном порядке копии);
технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого нежилого помещения, выданный органом технической инвентаризации, с данными не более чем шестимесячной давности на день подачи заявления с указанием степени износа основных конструктивных элементов помещения и жилого дома в целом либо оценки их технического состояния;
письменное согласие собственника на переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения (в случае, если заявителем является уполномоченный собственником арендатор (наниматель) нежилого помещения);
проект переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке проектной организацией, имеющей лицензию;
заключение органа исполнительной власти Краснодарского края, специально уполномоченного в области государственной охраны, сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия, о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, если такое помещение или жилой дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
По результатам рассмотрения выдается решение о согласовании или об отказе в согласовании.
Завершение переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения подтверждается актом межведомственной комиссии о приеме завершенного переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, утвержденным  органом местного самоуправления.  

            2. Можно ли узаконить самовольную перепланировку в квартире?

         Данный вопрос регламентирован Постановлением Администрации МО г Краснодар от 28.06.2012 г. № 5393 «Об утверждении административного регламента предоставления Администрацией МО г. Краснодар муниципальной услуги «Согласование (отказ в согласовании) сохранения самовольно переустроенного или перепланированного жилого помещения».
         Для сохранения самовольно перепланированного жилого помещения необходимо обратиться в МКУ «МФЦ» с заявлением на имя главы МО г. Краснодара  и представить следующие документы: 
правоустанавливающие документы на самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение (подлинник 1 экземпляр или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
техническое заключение специализированной организации о состоянии строительных конструкций (подлинник 1 экземпляр);
заключение органов государственного пожарного надзора о соответствии строительным нормам и правилам пожарной безопасности Российской Федерации (подлинник 1 экземпляр);
экспертное заключение управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю о соответствии санитарным нормам и правилам (подлинник 1 экземпляр);
технические паспорта самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения до и после проведения самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения с указанием степени износа основных конструктивных элементов помещения и жилого дома в целом либо оценки их технического состояния (подлинник 1 экземпляр);
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, занимающих самовольно переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма) (подлинник 1 экземпляр);
письменное согласие управляющей организации (обслуживающей организации) в случае рассмотрения вопроса о сохранении самовольного переустройства жилого помещения (подлинник 1 экземпляр);
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости сохранения самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, а также в случаях, предусмотренных Законом Краснодарского края от 19.07.2011 N 2316-КЗ "О землях недвижимых объектов культурного наследия (памятников истории и культуры регионального и местного значения, расположенных на территории Краснодарского края, и зонах их охраны" (подлинник 1 экземпляр);
заключение организации, осуществляющей газоснабжение соответствующего многоквартирного дома, в случае, если в ходе проведения самовольного переустройства затронуты газовые сети (оборудование) (подлинник 1 экземпляр).
МВК, изучив представленные документы и произведя осмотр, в течение 6 календарных дней выносит заключение (акт) о согласовании сохранения самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения либо заключение (акт) об отказе в согласовании сохранения самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения.
Основания для отказа в сохранении квартиры в перепланированном состоянии является::
непредставление заявителем необходимых документов;
изменение конфигураций лоджий (балконов), путем их преобразования в пристройки к жилым помещениям, а также создание иных пристроек к жилым помещениям в многоквартирных домах;
организация входа в жилое помещение через окно путем оборудования двери;
заключение специализированной организации о нарушении прав и законных интересов граждан, угрозе жизни или здоровью в результате самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
самовольное переустройство и (или) перепланировка, затрагивающие общее имущество в многоквартирном доме;
самовольное переустройство и (или) перепланировка, затрагивающие несущие конструкции и фасад жилого дома;
самовольное переустройство и (или) перепланировка, изменяющие назначения помещения.
Отказ в сохранении квартиры в перепланированном состоянии может быть обжалован в суд.
1. Сколько метров необходимо отступить от границы соседнего земельного участка при строительстве двухэтажного жилого дома?

         В соответствии с п. 7 ст. 34 Правил землепользования и застройки на территории МО г. Краснодар, утвержденных Решением Городской думы г. Краснодара от 30.01.2007 № 19п.6, до границы соседнего земельного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должно быть не менее:
от жилого дома - 3 м;
от других хозяйственных построек (бани, гаража и др.) - 1 м;
от стволов высокорослых деревьев - 4 м;
от стволов среднерослых - 2 м;
от кустарника - 1 м.
В случае примыкания хозяйственных построек к жилому дому расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки.
При возведении на земельном участке хозяйственных построек и строений и сооружений вспомогательного использования, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего участка, следует водосток с их крыш ориентировать на свой участок.
При ширине земельного участка 12 метров и менее, в случае расположения на нем объектов недвижимого имущества минимальный отступ от границы соседнего земельного участка при строительстве индивидуального жилого дома на таком земельном участке должен быть не менее:
для одноэтажного жилого дома - 1 м;
для двухэтажного жилого дома - 1,5 м;
для трехэтажного жилого дома при условии, что расстояние до расположенного на соседнем земельном участке жилого дома не менее 5 метров - 2 м;

2. Сосед поднял уровень своего земельного участка на 30 см, в результате чего на принадлежащий мне земельный участок стекает вода. Правомерны ли действия соседа?

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории МО г. Краснодар, утвержденных Решением Городской думы г. Краснодара от 30.01.2007 № 19п.6, поднятие уровня земельного участка путем отсыпки грунта допускается при наличии письменного согласия правообладателей соседних земельных участков, подпись которых должна быть удостоверена нотариально.
Таким образом, вы вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком.
1. Какие документы необходимо представить для оформления перевода жилого помещения в нежилое? 

         Перечень документов, необходимых для подготовки проекта постановления о переводе жилого помещения в нежилое предусмотрен п. 4 «Порядка подготовки и согласования проектов постановлений администрации МО г. Краснодар о переводе (об отказе в переводе) жилого помещения в нежилое помещение», утвержденных Постановлением администрации МО город Краснодар от 12 августа 2010 г. № 6099.
Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности. Для рассмотрения комиссией данного вопроса заявитель представляет:
заявление на имя главы муниципального образования город Краснодар о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения), в том числе проект устройства входа, согласованный департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (в случае перевода жилого помещений в нежилое помещение). Проект переустройства является обязательным в случае необходимости осуществления действий, затрагивающих расположенные в помещении многоквартирного дома инженерные сети (газо-, электро-, водо- и теплоснабжения, водоотведения) и подлежит согласованию с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом;
копия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об использовании земельного участка, если для обеспечения использования переводимого помещения требуется использование земельного участка;
в случае, если переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения затрагивает размер общего имущества, за исключением земельного участка, в многоквартирном жилом доме и изменяет доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, копию решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме, на такие переустройство и (или) перепланировку помещения или согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, на такие переустройство и (или) перепланировку помещения.
При переводе жилого помещения в нежилое помещение заявитель представляет доказательства того, что переводимое помещение не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, право собственности на переводимое помещение не обременено правами каких-либо лиц.
1. Мною была продана квартира, находившаяся в собственности менее трех лет, за 2 500 000 рублей. Необходимо ли оплачивать в данном случае НДФЛ?

         В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом: в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
         При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
         Таким образом, в данном случае необходимо оплатить налог с суммы 1 500 000 рублей,  сумма налога составит 195 000 рублей.

         2. В каком размере предоставляется имущественный налоговый вычет при продаже доли в квартире?  

            По данному вопросу Министерство финансов РФ изложило официальную позицию  в письме № 03-04-05/24491 от 27 июня 2013 г.
Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Данная норма, в соответствии с п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.
Таким образом, при продаже налогоплательщиком 1/2 доли в праве собственности на квартиру, находившейся в его собственности менее трех лет, как объекта права собственности по отдельному договору купли-продажи он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб.

3.Я являлся собственником земельного участка с 2009 г., в настоящее земельный участок мною продан за 3000 000 рублей. Необходимо ли оплачивать налог на доходы физических лиц?

В соответствии со ст. 220 НК РФ, в случае нахождения имущества, в частности земельного участка, в собственности более трех лет, обязанности по оплате НДФЛ у продавца не возникает.

4. Я приобретала однокомнатную квартиру по договору долевого участия в строительстве за 1 460 000 рублей в 2011 г.. В 2013 г. продала данную квартиру за 1 600 000 руб, заключив договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Необходимо ли оплачивать НДФЛ?

Исходя из ст. 220 НК РФ при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Таким образом, сумма налога будет составлять (1 600 000 — 1 460 000) х 13 % = 18 200 руб.

  1. 5.           Физическое лицо являлось собственником нежилых помещений с 2011 г. В 2013 г. нежилые помещения были проданы за 2 500 000 руб. В каком размере необходимо оплатить НДФЛ?
 

В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщику предоставляется налоговый вычет  в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
То есть при продаже нежилых помещений вся сумма, полученная продавцом свыше 250 000 руб., облагается налогом. Таким образом, сумма налога составит (2 500 000 — 250 000) х 13 % = 292 500 руб.   
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного вышеуказанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Таким образом, продавец вправе исчислить налог иным образом, а именно с 2 500 000 руб. вычесть стоимость приобретения нежилых помещений, и с указанной суммы оплатить НДФЛ.
Кроме того необходимо учитывать, что положения ст. 220 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

6. Проживаю в квартире более двадцати лет, в 2012 г. приватизировала данную квартиру, а в  2013 г. продала ее за 2 850 000 руб. Необходимо ли оплачивать налог? 

В связи с тем, что собственность на квартиру возникла только в 2012 г., и квартира находилась в собственности менее трех лет необходимо оплатить НДФЛ с суммы, превышающей 1 000 000 руб (ст. 220 НК РФ). Сумма налога составит (2 850 000 — 1 000 000) х 13 % = 240 500 руб.
1. Между мной и покупателем заключен договор купли-продажи квартиры с условием о рассрочке оплаты ее стоимости на три месяца. Сроки по оплате денежных средств истекли, но покупатель не рассчитался. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи? 

Как указал Пленум ВС РФ и ВАС РФ в Постановлении от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике приразрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Судебная практика указывает, что для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке условиями договора купли-продажи должно быть предусмотрено право продавца на расторжение в случае полной или частичной не оплаты покупателем денежных средств. При отсутствии таких условий в договоре, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований. 
2. Наша семья приобрела жилой дом, через некоторое время мы обнаружили существенные недостатки в доме, а именно в доме промерзают стены, образовывается плесень на стенах. Вправе ли мы требовать расторжения договора купли-продажи?

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Пунктом 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Таким образом, вы вправе обратиться с соответствующим исковым заявлением в суд.
ВЫГОДНЫЙ ВЫБОР. Начните с нас!
8 (918) 324-52-56
8 (861) 202-05-05
Логин Пароль Забыли пароль?
Captcha
Обновить
Забыли пароль?
Вам будет выслана ссылка для восстановления пароля
Зарегистрировавшись на нашем сайте, мы сможете добавлять понравившиеся объекты в избранное и возвращаться к ним в любое удобное для Вас время
Captcha
Обновить
Мы с удовльствием Вам ответим
Captcha
Обновить
claim
Captcha
Обновить